Налог на апартаменты в Москве для физических лиц считается по правилам для нежилых помещений, и это главная причина, по которой владение апартаментами дороже владения квартирой. Ориентиры такие: типичная ставка — 0,5% от кадастровой стоимости, а если помещение находится в здании, включённом в региональный перечень административно-деловых и торговых центров, ставка доходит до 2%. Для сравнения: базовая ставка для квартир — 0,1%, в Москве она дифференцирована по кадастровой стоимости примерно от 0,1% до 0,3%.
Второе отличие не менее важное: к апартаментам не применяется вычет в 20 м², который для квартиры автоматически уменьшает налоговую базу. Налог считается со всей площади. Совокупно разница с квартирой той же кадастровой стоимости получается кратной, и это нужно закладывать в расчёт до сделки, а не узнавать из первого уведомления.
Ключевой вопрос — попало ли здание в перечень объектов, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость (он утверждается субъектом РФ и ежегодно обновляется). Если да, применяется повышенная ставка. Если нет — обычно действует ставка для «прочих объектов». В Москве для некоторых апартаментов действуют пониженные ставки и льготы при соблюдении условий: включение объекта в специальный реестр апартаментов, ограничение по площади и назначению помещения, отсутствие использования в предпринимательской деятельности. Условия периодически меняются, поэтому проверять их нужно на актуальную дату.
Коммунальные ресурсы для нежилых помещений тарифицируются как коммерческие и включают НДС — по разным оценкам платёж выходит на 15–30% выше, чем за сопоставимую квартиру, хотя разброс между комплексами велик. Плюс обслуживание: тариф управляющей компании в апарт-комплексах, особенно с сервисной составляющей, обычно выше. И, наконец, при покупке не действует имущественный налоговый вычет — он предоставляется только по жилым помещениям, а это до 260 тыс. рублей упущенного возврата на человека.
Здесь правила общие для всей недвижимости: минимальный срок владения (пять лет, три года в льготных случаях), ставки НДФЛ 13% с базы до 2,4 млн рублей и 15% с превышения, выбор между вычетом в 1 млн рублей и подтверждёнными расходами, правило 70% кадастровой стоимости. Никаких особых санкций для апартаментов при продаже нет.
Налоговая нагрузка — главный аргумент против апартаментов, и его нужно считать в деньгах на весь горизонт владения, а не отмахиваться. Иногда разница по налогу за десять лет съедает весь дисконт в цене, иногда — только его часть, и тогда формат остаётся рациональным. Как считать сценарии — в статьях «Чем апартаменты отличаются от квартиры» и «Стоит ли покупать апартаменты».
Возьмём два помещения одинаковой площади и одинаковой кадастровой стоимости — квартиру и апартаменты. По квартире из базы сначала вычитается стоимость 20 м², и к остатку применяется московская ставка, дифференцированная по стоимости (ориентировочно 0,1–0,3%). По апартаментам вычета нет, а ставка начинается с 0,5% и может достигать 2%, если здание попало в региональный перечень деловых и торговых центров. В результате годовой платёж по апартаментам оказывается кратно выше — и эта разница повторяется каждый год владения.
Именно поэтому расчёт стоит делать по конкретным цифрам своего объекта: кадастровую стоимость смотрят на сайте Росреестра, ставку — в справочнике ФНС по муниципалитету, а факт включения здания в перечень — в постановлении регионального правительства. Три источника, полчаса времени — и вы знаете сумму, которую будете платить ежегодно.
Доход от сдачи облагается отдельно, и здесь у собственника есть выбор режима: НДФЛ по декларации, налог на профессиональный доход (самозанятость) или патент для индивидуального предпринимателя. У каждого варианта свои ограничения по доходу и по кругу арендаторов, а использование помещения в предпринимательской деятельности может лишить права на отдельные региональные льготы по налогу на имущество. Перед выбором режима ситуацию стоит обсудить с налоговым консультантом — на длинном горизонте разница ощутима.
Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию налогового специалиста: ставки и льготы устанавливаются регионом и меняются, а по конкретному объекту всё решают выписка ЕГРН и перечень. Напишите нам через форму — проверим налоговый статус интересующих вас апартаментов до сделки.
Вопросы и ответы
Апартаменты облагаются как нежилое помещение: типичная ставка — 0,5% от кадастровой стоимости, а для помещений в зданиях из регионального перечня административно-деловых и торговых центров — до 2%. Точную ставку по объекту стоит проверить в справочнике ставок и льгот на сайте ФНС.
Нет. Автоматический вычет в 20 м² применяется к квартирам как к жилым помещениям. Налог на апартаменты считается со всей площади без уменьшения базы, что и создаёт основную разницу в сумме.
Нет, имущественный вычет при покупке предоставляется только по жилым помещениям. Для покупателя апартаментов это означает упущенный возврат до 260 тыс. рублей по стоимости и до 390 тыс. по процентам ипотеки.
Перезвоним в течение часа: актуальные цены, свободные квартиры и честные ответы по Апартаменты или квартира.
Перезвоним в течение часа.